Le Décret Tertiaire impose aux propriétaires et, selon les responsabilités prévues au bail, aux occupants de certains bâtiments tertiaires de réduire progressivement leurs consommations d’énergie finale.
Cette obligation, également appelée Dispositif Éco Énergie Tertiaire ou DEET, ne se limite pas à une déclaration administrative. Elle nécessite d’identifier les bâtiments concernés, de fiabiliser leurs données énergétiques, de définir leurs objectifs et d’organiser un plan d’action jusqu’aux échéances de 2030, 2040 et 2050.
La plateforme OPERAT, administrée par l’ADEME, centralise les informations relatives aux surfaces, aux activités, aux consommations et aux objectifs des bâtiments assujettis. Les consommations de l’année 2025 doivent être déclarées au plus tard le 30 septembre 2026.
BATISANTÉ accompagne les gestionnaires de patrimoine dans l’analyse de leur situation, la préparation des données et la construction d’une stratégie de réduction adaptée à leurs bâtiments.
Vous devez vérifier votre assujettissement ou sécuriser votre prochaine déclaration OPERAT ? Demandez un accompagnement Décret Tertiaire.
Qu’est-ce que le Décret Tertiaire ?
Le Décret Tertiaire est le nom couramment donné au dispositif réglementaire de réduction des consommations d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire.
Il découle de l’article 175 de la loi ELAN et figure aujourd’hui à l’article L.174-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Il impose une réduction progressive des consommations d’énergie finale d’au moins :
- 40 % en 2030 ;
- 50 % en 2040 ;
- 60 % en 2050.
Ces réductions sont appréciées par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut pas être antérieure à 2010. Un objectif exprimé en valeur absolue peut également être appliqué selon la catégorie d’activité du bâtiment.
Le dispositif associe donc deux obligations complémentaires : déclarer chaque année les données du patrimoine sur OPERAT, et mettre en œuvre des actions permettant d’atteindre les objectifs réglementaires.
Quels bâtiments sont concernés par le Décret Tertiaire ?
Le dispositif concerne les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments qui accueillent des activités tertiaires marchandes ou non marchandes sur une surface cumulée d’au moins 1 000 m².
| Secteur | Exemples |
| Bureaux | Sièges sociaux, immeubles administratifs, espaces de travail |
| Commerce | Magasins, commerces, centres commerciaux |
| Enseignement | Écoles, collèges, lycées, universités, centres de formation |
| Santé et médico-social | Cliniques, établissements de soins, EHPAD |
| Hôtellerie et restauration | Hôtels, résidences de tourisme, restaurants |
| Culture et loisirs | Théâtres, cinémas, salles de spectacle, équipements sportifs |
| Logistique | Entrepôts et plateformes comportant des surfaces tertiaires |
| Services publics | Bâtiments administratifs et équipements des collectivités |
| Transport | Gares, aéroports et infrastructures d’accueil |
| Autres activités | Salles informatiques, stationnements, blanchisseries ou imprimeries |
L’assujettissement ne dépend donc pas uniquement de l’activité principale déclarée par l’entreprise. Il dépend de l’usage réel des surfaces et de leur regroupement au sein d’un bâtiment ou d’un même site.
Comment le seuil de 1 000 m² est-il calculé ?
Le seuil doit être examiné à l’échelle d’un bâtiment entièrement tertiaire, d’une partie de bâtiment à usage tertiaire, de plusieurs parties de bâtiments situées sur un même site, d’un ensemble immobilier accueillant plusieurs activités ou d’un bâtiment comprenant plusieurs propriétaires ou locataires.
Un établissement occupant seulement 600 m² peut donc être concerné lorsque le bâtiment ou l’ensemble immobilier dans lequel il se trouve cumule au moins 1 000 m² d’activités tertiaires.
L’étude d’assujettissement doit notamment vérifier :
- La surface de plancher affectée aux activités tertiaires ;
- La localisation des bâtiments et l’organisation du site ;
- Les activités exercées et l’existence de surfaces communes ;
- La répartition entre propriétaires et occupants ;
- Les évolutions de surface intervenues depuis la première déclaration.
Le Code de la construction et de l’habitation vise les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail des bâtiments ou ensembles de bâtiments dépassant ce seuil.
Le Décret Tertiaire s’applique-t-il aux bâtiments neufs ?
Oui. Un bâtiment neuf qui accueille des activités tertiaires sur au moins 1 000 m² entre dans le dispositif dès sa mise en exploitation. Seules les constructions provisoires bénéficiant d’un permis de construire précaire en sont écartées.
La logique diffère toutefois d’un bâtiment existant. Faute d’historique de consommations, le bâtiment neuf ne dispose pas d’année de référence antérieure : sa première année pleine d’exploitation sert de point de départ, et sa trajectoire s’apprécie principalement au regard de l’objectif exprimé en valeur absolue applicable à sa catégorie d’activité.
Concrètement, un bâtiment livré récemment doit être créé sur OPERAT, ses surfaces et activités déclarées, et ses consommations transmises chaque année comme pour le reste du patrimoine. Sa performance intrinsèque, souvent élevée, ne le dispense ni de la déclaration ni du suivi : une dérive d’exploitation peut éloigner un bâtiment récent de son objectif en valeur absolue.
Comment le Décret Tertiaire s’applique-t-il aux collectivités ?
Les collectivités territoriales sont doublement concernées : comme propriétaires d’un patrimoine souvent étendu (écoles, mairies, gymnases, médiathèques, bâtiments administratifs, équipements culturels) et comme occupantes de locaux pris à bail.
Leur difficulté principale est rarement réglementaire : elle est organisationnelle. Le patrimoine est dispersé, les données de consommation sont détenues par différents services, certains bâtiments sont multi-occupés ou partagés avec d’autres entités publiques, et les surfaces tertiaires cohabitent avec des usages non assujettis.
L’accompagnement d’une collectivité commence donc par une cartographie du patrimoine assujetti, avant la structuration des déclarations OPERAT et la définition des priorités d’action. Cette approche permet aussi d’articuler le Décret Tertiaire avec les autres obligations du patrimoine public, comme le Décret BACS pour les bâtiments équipés de systèmes de chauffage ou de climatisation de forte puissance.
Quels bâtiments sont exclus du dispositif ?
Certaines situations sont exclues du Décret Tertiaire. Les principales exceptions concernent :
- Les constructions provisoires bénéficiant d’un permis de construire précaire ;
- Les lieux de culte ;
- Les bâtiments ou activités utilisés à des fins opérationnelles de défense ;
- Les activités liées à la sécurité civile ou à la sûreté intérieure du territoire.
Ces exclusions sont limitées. Un bâtiment tertiaire vacant, peu occupé ou présentant une faible consommation n’est pas automatiquement exempté. L’assujettissement doit être étudié à partir de la configuration réelle du patrimoine et non sur la seule base de la dénomination du bâtiment.
Quels objectifs faut-il atteindre ?
Chaque bâtiment assujetti doit atteindre l’un des deux objectifs réglementaires.
L’objectif en valeur relative
| Échéance | Réduction attendue |
| 2030 | 40 % |
| 2040 | 50 % |
| 2050 | 60 % |
La réduction est calculée par rapport à une consommation énergétique de référence correspondant à une année pleine d’exploitation.
L’objectif en valeur absolue
Le bâtiment peut également respecter un niveau de consommation exprimé en valeur absolue. Cet objectif dépend notamment de la catégorie d’activité, de la zone climatique, de la surface, des horaires d’activité, des indicateurs d’intensité d’usage et des caractéristiques d’occupation.
Le bâtiment est considéré comme ayant atteint son objectif s’il respecte l’objectif relatif ou l’objectif absolu qui lui est applicable.
Comment choisir l’année de référence du Décret Tertiaire ?
L’année de référence Décret Tertiaire sert de point de comparaison pour calculer l’objectif relatif. Elle doit correspondre à une période de douze mois consécutifs représentant une année pleine d’exploitation.
L’année de référence peut être choisie entre 2010 et 2022. Pour certains bâtiments plus récents ou en l’absence de données antérieures, elle peut correspondre à la première année pleine d’exploitation déclarée sur OPERAT.
Le choix doit tenir compte de la disponibilité des factures, de la stabilité de l’activité, de l’occupation du bâtiment, des travaux énergétiques déjà réalisés, des variations exceptionnelles de consommation et des changements de surface ou de locataire. Une année présentant une activité anormalement faible ou une longue période de vacances peut ne pas constituer une référence pertinente.
À défaut de renseignement de l’année de référence avant le 30 septembre 2027, OPERAT retiendra la première année pleine d’exploitation dont les consommations auront été déclarées.
Qu’est-ce que la plateforme OPERAT ?
OPERAT signifie Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire. Cette plateforme de l’ADEME permet de déclarer les bâtiments et leurs activités, de renseigner les surfaces, d’enregistrer les consommations annuelles, de déclarer l’année de référence, de calculer les objectifs, d’intégrer les indicateurs d’intensité d’usage, de suivre l’évolution des consommations, d’obtenir une attestation annuelle et de consulter la notation Éco Énergie Tertiaire.
La plateforme constitue l’outil réglementaire de recueil et de suivi du dispositif.
Quelles données faut-il déclarer sur OPERAT ?
Pour chaque bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble assujetti, la déclaration peut notamment comprendre la ou les activités tertiaires exercées, la surface concernée, les consommations annuelles par énergie, l’année de référence, les consommations de référence, les indicateurs d’intensité d’usage, les éventuelles modulations, les consommations liées à la recharge des véhicules électriques lorsqu’elles sont identifiées, et les informations nécessaires au calcul des objectifs.
Les consommations de l’année précédente doivent être transmises chaque année au plus tard le 30 septembre.
Calendrier 2026
En 2026, la déclaration porte sur les consommations énergétiques de l’année 2025. La date limite indiquée par la plateforme OPERAT est le 30 septembre 2026.
Qui doit effectuer la déclaration OPERAT ?
La responsabilité de la déclaration est répartie entre le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail selon leurs responsabilités respectives et les dispositions du contrat. Le propriétaire et le locataire doivent se communiquer les consommations correspondant aux équipements et systèmes qu’ils exploitent chacun de leur côté.
La déclaration peut être réalisée directement par le propriétaire, réalisée par le preneur à bail, répartie entre les parties, confiée à un gestionnaire immobilier, déléguée à un prestataire, ou alimentée par certaines données transmises par les gestionnaires de réseau. Le fait de déléguer la déclaration à un prestataire ne supprime pas la responsabilité de l’assujetti sur les informations déclarées.
Que comprend un accompagnement Décret Tertiaire ?
L’accompagnement doit être adapté à la situation du patrimoine et à l’avancement des déclarations déjà réalisées.
1. Étude d’assujettissement
La première étape consiste à vérifier quels bâtiments, parties de bâtiments ou sites sont concernés. L’analyse porte sur les surfaces, les activités tertiaires, les bâtiments d’un même site, les propriétaires, les locataires, les parties communes, les changements d’usage et les éventuelles exclusions. Cette étape permet d’éviter de déclarer un périmètre incorrect ou d’oublier une surface assujettie.
2. Structuration du patrimoine
Les bâtiments sont ensuite organisés de manière cohérente dans OPERAT : identification des bâtiments, séparation des différentes activités, répartition des surfaces, affectation des consommations, gestion des bâtiments multi-occupés, rattachement des propriétaires et locataires, reprise des données d’un précédent occupant ou propriétaire.
3. Collecte des données énergétiques
Les données peuvent provenir des factures d’électricité et de gaz, des réseaux de chaleur ou de froid, des relevés de compteurs et sous-compteurs, d’une GTB ou d’une GTC, des fournisseurs d’énergie, des gestionnaires de réseau ou des relevés transmis par les occupants. Les consommations doivent être rapprochées du bon bâtiment, de la bonne activité et de la bonne période.
4. Définition de l’année de référence
L’accompagnement permet de rechercher les données historiques disponibles et de comparer plusieurs années potentielles, afin de retenir une année complète, représentative, documentée, compatible avec le périmètre déclaré et cohérente avec l’activité exercée.
5. Préparation de la déclaration OPERAT
Les données sont vérifiées avant leur intégration sur la plateforme : périodes de facturation, unités, doublons, données manquantes, changements de compteurs, évolutions de surface, consommations réparties, indicateurs d’usage.
6. Contrôle de l’attestation OPERAT
Après la déclaration, la plateforme génère une attestation numérique annuelle. Cette attestation présente les consommations déclarées, les objectifs applicables, la progression du bâtiment, les émissions associées et la notation Éco Énergie Tertiaire. La notation permet de qualifier l’avancement de l’entité par rapport à son objectif en valeur absolue.
7. Construction du plan d’action
La conformité au Décret Tertiaire ne repose pas uniquement sur la déclaration. Le propriétaire ou l’occupant doit organiser des actions permettant de réduire les consommations : exploitation du bâtiment, programmation des équipements, maintenance, régulation, chauffage, ventilation, éclairage, GTB, enveloppe du bâtiment, usages des occupants, suivi des dérives.
8. Suivi annuel des consommations
Le suivi permet de comparer les résultats d’une année à l’autre et d’identifier les hausses anormales, les écarts avec la trajectoire, l’effet réel des travaux, les changements d’activité, les erreurs de données et les nouveaux besoins d’intervention.
La stratégie tertiaire étudiée par BATISANTÉ prévoit notamment une revue du DEET, une analyse des données énergétiques et des contrats, l’identification des améliorations prioritaires et la possibilité de proposer des missions techniques complémentaires.
Quelles actions permettent de respecter le Décret Tertiaire ?
Le Code de la construction et de l’habitation identifie plusieurs familles d’actions.
Améliorer la performance du bâtiment
Les travaux peuvent concerner l’isolation des façades et des toitures, les menuiseries, les protections solaires, l’étanchéité à l’air et les planchers.
Installer des équipements performants
Les actions peuvent porter sur le chauffage, le refroidissement, la ventilation, l’eau chaude sanitaire, l’éclairage, les pompes, les auxiliaires et la récupération de chaleur.
Développer le pilotage et la régulation
Le bâtiment peut être équipé ou modernisé avec une GTB ou une GTC, une programmation horaire, des sondes, un zonage, des sous-compteurs et un système de suivi énergétique.
Optimiser l’exploitation
La réduction des consommations peut également passer par l’ajustement des températures, la réduction des horaires inutiles, l’entretien des installations, la détection des dérives, l’amélioration des contrats d’exploitation et la responsabilisation des occupants.
Quand faut-il réaliser un audit énergétique tertiaire ?
Un audit énergétique peut être utile lorsque le patrimoine ne dispose pas d’un plan de travaux suffisamment précis. Il permet d’analyser l’enveloppe, d’étudier les équipements, de répartir les consommations par usage, de modéliser les gains, de comparer plusieurs scénarios, d’estimer les investissements, de calculer les temps de retour et d’identifier les aides mobilisables.
Le rapport d’audit tertiaire transmis par BATISANTÉ associe précisément l’analyse énergétique, les scénarios de travaux, le plan d’action et le suivi des objectifs du Décret Tertiaire. L’audit énergétique constitue donc un outil technique au service de la trajectoire Décret Tertiaire. Il ne remplace pas la déclaration OPERAT.
Les objectifs du Décret Tertiaire peuvent-ils être modulés ?
Oui. Les objectifs peuvent être modulés dans certaines situations.
Contraintes techniques
Une action peut être limitée lorsque sa mise en œuvre est techniquement impossible ou incompatible avec les caractéristiques du bâtiment.
Contraintes architecturales ou patrimoniales
Une modulation peut être envisagée lorsque les travaux affecteraient un monument historique, un bâtiment protégé, un site patrimonial ou des caractéristiques architecturales particulières.
Évolution de l’activité
Les objectifs peuvent être adaptés à une modification du volume ou de l’intensité de l’activité. Les indicateurs d’intensité d’usage sont alors renseignés sur OPERAT et la plateforme applique la modulation correspondante.
Coût manifestement disproportionné
Une modulation peut être étudiée lorsque le coût des actions est manifestement disproportionné par rapport aux économies attendues.
Les modulations doivent être justifiées et peuvent nécessiter un dossier technique, une étude énergétique ou l’intervention d’un professionnel compétent. Une modulation n’est pas une exemption : elle adapte l’objectif applicable à une situation documentée.
Que contient le dossier technique de modulation ?
Selon le motif invoqué, le dossier peut comprendre l’identification du bâtiment, la description des contraintes, l’analyse énergétique, les actions envisagées, les gains attendus, les coûts estimés, les temps de retour, les justificatifs techniques, les avis architecturaux ou patrimoniaux, les indicateurs d’intensité d’usage et le tableau standardisé de synthèse.
Les éléments de modulation peuvent faire l’objet d’un contrôle de cohérence sur OPERAT. L’administration peut demander la communication du dossier justificatif.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?
En cas d’absence injustifiée de déclaration, le préfet peut mettre en demeure le propriétaire ou le preneur à bail de transmettre les informations manquantes. Si la mise en demeure reste sans effet, cette situation peut faire l’objet d’une publication sur un site des services de l’État.
En cas de non-respect des objectifs, l’administration peut demander la production d’un programme d’actions. L’absence de programme ou le non-respect du programme approuvé peut entraîner un constat de carence, une publication de la situation, une amende administrative pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale. Le montant est adapté à la gravité des manquements constatés.
Quelle différence entre Décret Tertiaire, OPERAT, audit et DPE ?
| Dispositif | Fonction |
| Décret Tertiaire ou DEET | Définit l’obligation de réduction des consommations |
| OPERAT | Recueille les données, calcule les objectifs et génère les attestations |
| Déclaration OPERAT | Transmission annuelle des consommations et informations du patrimoine |
| Audit énergétique tertiaire | Analyse le bâtiment et construit des scénarios techniques chiffrés |
| DPE tertiaire | Attribue une classe énergie et une classe climat au bâtiment |
| Décret BACS | Encadre l’installation de systèmes d’automatisation et de contrôle pour certains équipements CVC |
| Suivi énergétique | Mesure les résultats et détecte les dérives dans le temps |
Ces dispositifs sont complémentaires. Un DPE ou une déclaration OPERAT ne remplace pas l’étude technique nécessaire pour définir des travaux.
Propriétaire, bailleur, locataire : qui fait quoi ?
Il n’existe pas une règle simple attribuant toutes les obligations au propriétaire. Le propriétaire et le preneur à bail sont assujettis en fonction de leurs responsabilités respectives. Le bail et l’organisation réelle de l’exploitation sont déterminants.
| Sujet | Responsabilité habituelle |
| Performance du bâtiment et équipements collectifs | Propriétaire, selon le périmètre des équipements et les clauses du bail |
| Usages spécifiques et équipements exploités par le locataire | Preneur à bail / exploitant |
| Données de consommations individuelles | Partie qui détient et maîtrise les équipements / consommations |
| Parties communes et équipements collectifs | Propriétaire / gestionnaire selon l’organisation |
| Programme d’actions | Responsabilité conjointe propriétaire / exploitant, déclinée selon les actions |
| Transmission OPERAT | Peut être réalisée par propriétaire, preneur ou mandataire ; l’assujetti reste responsable des données. |
Pourquoi choisir BATISANTÉ pour votre accompagnement Décret Tertiaire ?
BATISANTÉ développe son expertise sur les enjeux de performance énergétique des actifs tertiaires, notamment les bureaux, les commerces, les écoles et les autres bâtiments professionnels.
L’accompagnement peut permettre d’identifier les bâtiments assujettis, de clarifier les responsabilités entre bailleurs et occupants, de centraliser les données du patrimoine, de fiabiliser les consommations, de préparer les déclarations OPERAT, de définir une année de référence cohérente, d’analyser les attestations, d’identifier les améliorations prioritaires, d’orienter vers un audit énergétique lorsque nécessaire et de construire un suivi adapté aux patrimoines multisites.
Le périmètre exact est défini selon les bâtiments, les déclarations déjà réalisées et les besoins du gestionnaire.
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QUESTIONS FRÉQUENTES
Qui est concerné par le Décret Tertiaire ?
Les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail de bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments accueillants au moins 1 000 m² d’activités tertiaires sont concernés.
Quelle est la date limite de déclaration OPERAT en 2026 ?
Les consommations de l’année 2025 doivent être déclarées au plus tard le 30 septembre 2026.
Le Décret Tertiaire concerne-t-il un bâtiment neuf ?
Oui, dès lors qu’il accueille au moins 1 000 m² d’activités tertiaires. Sa première année pleine d’exploitation sert de point de départ et sa trajectoire s’apprécie principalement au regard de l’objectif en valeur absolue.
Qui doit déclarer sur OPERAT, le propriétaire ou le locataire ?
La déclaration est réalisée par le propriétaire ou le preneur à bail selon leurs responsabilités respectives et les dispositions contractuelles. Les deux parties doivent échanger les données énergétiques qu’elles détiennent.
Comment choisir l’année de référence ?
L’année doit correspondre à une année pleine et représentative de l’activité. Elle peut être choisie entre 2010 et 2022, sous réserve de disposer des données justificatives.
Que se passe-t-il sans année de référence ?
À défaut de déclaration avant le 30 septembre 2027, la référence correspondra à la première année pleine d’exploitation déclarée sur OPERAT.
Faut-il atteindre l’objectif relatif et l’objectif absolu ?
Non. Le bâtiment doit atteindre soit l’objectif relatif calculé par rapport à son année de référence, soit le niveau de consommation exprimé en valeur absolue applicable à son activité.
Peut-on déléguer la déclaration OPERAT ?
Oui. Le propriétaire ou l’occupant peut déléguer la transmission à un prestataire. L’assujetti reste cependant responsable des données déclarées.
Un bâtiment vacant est-il exempté ?
Non, pas automatiquement. Une cessation ou une baisse d’activité doit être déclarée et expliquée, mais elle ne supprime pas nécessairement l’assujettissement du bâtiment.
À quoi sert l’attestation OPERAT ?
Elle présente les consommations, les objectifs, les émissions associées et la notation Éco Énergie Tertiaire permettant de suivre la progression du bâtiment.
L’audit énergétique est-il obligatoire pour le Décret Tertiaire ?
Pas systématiquement. Il devient cependant utile lorsque le gestionnaire doit identifier les travaux, chiffrer les économies ou justifier une modulation technique ou économique.
Quel est le prix d’un accompagnement Décret Tertiaire ?
Le prix dépend du nombre de bâtiments, des surfaces, du nombre d’occupants, de la qualité des données, des déclarations déjà réalisées et du niveau de suivi demandé. Un devis est établi après analyse du patrimoine.