Les vide-ordures équipent encore de nombreux immeubles collectifs construits entre les années 1950 et 1970. À l’époque, ils représentaient un gain de confort évident : les occupants n’avaient plus besoin de descendre leurs déchets. Aujourd’hui, la situation est différente. Ces conduits verticaux sont souvent devenus des foyers de nuisances sanitaires : odeurs persistantes dans les cages d’escalier, prolifération de blattes et de rongeurs attirés par les résidus alimentaires, risque d’incendie lié aux objets inflammables jetés par inadvertance.
Face à ces constats, de plus en plus de copropriétés choisissent de condamner ou de supprimer leurs colonnes de vide-ordures. La loi ELAN de 2018, complétée par l’ordonnance du 30 octobre 2019, a simplifié la procédure de vote en assemblée générale. Ce guide détaille la réglementation en vigueur, la procédure à suivre, le volet amiante à ne pas négliger, les travaux techniques et les alternatives à mettre en place.
Quelles règles encadrent l’utilisation des vide-ordures ?
Un vide-ordures est un conduit vertical installé dans un immeuble collectif, accessible par des trappes situées sur les paliers ou dans les cuisines. Les déchets ménagers transitent par gravité jusqu’à un réceptacle au rez-de-chaussée ou au sous-sol.
L’utilisation est encadrée par le règlement sanitaire départemental (RSD). L’article 78 du RSD type précise que l’évacuation par conduit de chute ne peut se faire que par voie sèche. Il est interdit d’y jeter des résidus liquides, des objets susceptibles d’obstruer le conduit, des matières inflammables ou des déchets pouvant blesser les agents de collecte. Le règlement de copropriété peut fixer des horaires d’utilisation pour limiter les nuisances sonores.
En pratique, ces règles sont rarement respectées. Les occupants jettent régulièrement des déchets non conformes, ce qui encrasse le conduit et attire les nuisibles. C’est souvent le point de départ de la réflexion sur la condamnation.
Quelles obligations d’entretien impose le règlement sanitaire ?
L’article 79 du RSD type fixe les obligations d’entretien. Les conduits de chute doivent être ramonés, nettoyés et désinfectés au moins deux fois par an. Les réceptacles et locaux de stockage doivent être maintenus en état de propreté permanent, désinfectés et désinsectisés au moins une fois par an.
L’autorité sanitaire (ARS) peut prescrire des mesures de désinfection et de désinsectisation complémentaires en cas de nécessité. En cas de non-conformité, la mairie ou l’ARS peuvent mettre en demeure la copropriété.
C’est souvent le coût cumulé de l’entretien (ramonage biannuel, désinfection, dératisation) et la persistance des nuisances malgré cet entretien qui poussent les copropriétés à envisager la condamnation définitive.
Que change la loi ELAN pour la suppression des vide-ordures ?
Avant 2020, la suppression d’un vide-ordures relevait de la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette majorité exigeait le vote favorable de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents), ce qui rendait la décision difficile à obtenir.
L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, prise en application de la loi ELAN du 23 novembre 2018, a modifié l’article 24 de la loi de 1965. Le nouvel article prévoit que la suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène est décidée à la majorité simple.
Tableau des majorités avant et après la loi ELAN
Situation | Avant loi ELAN | Après loi ELAN (ordonnance 2019) |
Suppression pour impératif d’hygiène | Majorité absolue (art. 25) | Majorité simple (art. 24) |
Suppression sans impératif d’hygiène | Majorité absolue (art. 25) | Majorité absolue (art. 25, passerelle 25-1) |
Modification du règlement de copropriété | Majorité art. 26 ou art. 24-II-f | Majorité art. 24-II-f |
Point de vigilance : caractériser l’impératif d’hygiène
L’application de la majorité simple suppose que l’impératif d’hygiène soit établi par des preuves concrètes : rapport d’expert, constat d’infestation par un prestataire de dératisation ou de désinsectisation, courriers de plaintes, mise en demeure de l’ARS ou photos de dégradations.
Sans preuve du risque sanitaire, la décision relève de la majorité absolue de l’article 25. La copropriété a intérêt à constituer un dossier solide avant l’assemblée.
Comment organiser la condamnation en assemblée générale ?
Vérifier la présence d’amiante (DTA/DAT)
De nombreux conduits construits avant 1997 contiennent des matériaux amiantés (fibrociment). Le syndic doit consulter le dossier technique amiante (DTA) de l’immeuble avant tout projet. Si le DTA mentionne la présence d’amiante ou en cas de doute, un diagnostic avant travaux (DAT) est obligatoire conformément au décret n° 96-98 du 7 février 1996. Ce diagnostic conditionne le choix de la méthode d’intervention et les précautions de sécurité.
Rédiger les résolutions d’AG
Le syndic inscrit deux résolutions distinctes. La première porte sur la suppression pour impératifs d’hygiène (majorité article 24). Une résolution alternative prévoit la suppression hors impératifs d’hygiène (majorité article 25, avec passerelle 25-1 si le tiers des voix est atteint au premier tour). Si la suppression entraîne une modification du règlement de copropriété, une résolution complémentaire au titre de l’article 24-II-f est nécessaire.
Une résolution séparée couvre les travaux eux-mêmes : désinfection des colonnes, condamnation des trappes, obturation coupe-feu, finitions des paliers et mise en place des solutions alternatives de collecte.
Comment se déroulent les travaux de condamnation ?
La condamnation d’un vide-ordures suit un protocole en plusieurs étapes, que les techniciens CHRISTAL (marque hygiène de BATISANTÉ) appliquent sur l’ensemble du territoire.
La première étape consiste à désinfecter l’intégralité de la colonne par un procédé hydrodynamique. Cette opération élimine les résidus organiques, les bactéries et les traces de nuisibles accumulées dans le conduit.
Les trappes sont ensuite démontées ou découpées selon la configuration du site. Si le DTA mentionne la présence d’amiante, le démontage est réalisé par une entreprise certifiée, avec les mesures de confinement appropriées.
Les ouvertures sont condamnées par le vissage d’une plaque en inox ou la pose d’une plaque de plâtre anti-feu. Le réceptacle en partie basse est également obturé par une plaque coupe-feu. Si les trappes ne sont pas démontables, elles sont scellées par un joint en silicone et des vis spéciales.
L’immeuble est informé par voie d’affichage au moins quinze jours avant l’intervention.
Quelles alternatives mettre en place après la suppression ?
La copropriété doit aménager un local à poubelles conforme au RSD : ventilé, éclairé, facile d’accès, raccordé à un point d’eau, et dimensionné pour l’ensemble des bacs nécessaires. Le tri sélectif doit être organisé conformément aux consignes locales, avec des bacs séparés pour les ordures ménagères résiduelles, les emballages recyclables, le verre, et le cas échéant les biodéchets (obligation progressive depuis le 1er janvier 2024).
Pour les immeubles de grande hauteur ou accueillant des personnes à mobilité réduite, des solutions d’accompagnement (adaptation du local, fréquence de collecte augmentée) doivent être anticipées dès la phase de vote.
Une fois la colonne condamnée, le règlement de copropriété et le carnet d’entretien doivent être mis à jour.
Quel budget prévoir pour la condamnation ?
Le coût varie selon le nombre d’étages, la configuration du conduit et la présence éventuelle d’amiante. Le budget doit couvrir le diagnostic amiante avant travaux (si nécessaire), la désinfection de la colonne, le démontage ou la découpe des trappes, la pose des plaques de condamnation, l’obturation coupe-feu du réceptacle, les finitions des paliers et l’aménagement du local à poubelles.
La suppression constitue des travaux sur parties communes. Les dépenses ne sont pas récupérables sur les locataires (décret n° 87-713 du 26 août 1987). Le coût est réparti entre copropriétaires selon la clé de charges. Lorsqu’une seule cage est concernée, une clé spéciale peut être votée.
Pour obtenir un devis adapté à votre immeuble, vous pouvez demander un devis auprès de BATISANTÉ.
Demander un devisQuestions fréquentes sur la réglementation des vide-ordures
Quelle majorité pour supprimer un vide-ordures en copropriété ?
Si un impératif d’hygiène est établi (rapport d’expert, constat d’infestation, mise en demeure ARS), la suppression est votée à la majorité simple de l’article 24, conformément à l’ordonnance du 30 octobre 2019 (loi ELAN). Sans impératif d’hygiène démontré, la majorité absolue de l’article 25 s’applique.
Faut-il un diagnostic amiante avant de condamner un vide-ordures ?
Oui, dans la grande majorité des cas. Les conduits construits avant 1997 peuvent contenir des matériaux amiantés. Le syndic consulte le DTA de l’immeuble. En cas de présence avérée ou de doute, un diagnostic avant travaux (DAT) est obligatoire (décret n° 96-98 du 7 février 1996).
La suppression du vide-ordures est-elle récupérable sur les locataires ?
Non. Il s’agit de travaux sur parties communes, non inscrits dans la liste des charges récupérables (décret n° 87-713). Le coût est intégralement supporté par les copropriétaires.
Quelle différence entre condamnation et suppression ?
La condamnation rend le conduit inutilisable sans le retirer : les trappes sont scellées et les ouvertures obturées par des plaques. La suppression implique le retrait complet du conduit, opération plus coûteuse et plus complexe, surtout en présence d’amiante. La condamnation est la solution la plus courante.