Un ascenseur en copropriété ou dans un ERP est un équipement que l’on gère au fil de l’eau. La réglementation impose un entretien contractuel, un contrôle technique tous les cinq ans et, dans certains cas, des travaux de mise en sécurité. À chaque étape, un interlocuteur différent entre en jeu : ascensoriste, bureau de contrôle, bureau d’études, expert indépendant.
Pour un gestionnaire de patrimoine, la difficulté n’est pas de trouver un prestataire. C’est de savoir lequel solliciter, à quel moment, et avec quel niveau d’indépendance. Cette confusion entraîne des retards dans les mises en conformité, des surcoûts sur les contrats de maintenance et parfois des non-conformités relevées lors du contrôle technique.
Quels sont les différents types d’experts ascenseur ?
Le terme « expert ascenseur » recouvre des fonctions très différentes. Trois profils se distinguent.
| Bureau de contrôle | Bureau d'études | Bureau de conseil | |
|---|---|---|---|
| Mission | Contrôle technique réglementaire tous les 5 ans | Conception et suivi des travaux | Audit technique et assistance contrat |
| Quand le solliciter | Tous les 5 ans | Création, modernisation ou remplacement | Renouvellement, pannes ou doute sur le contrat |
| Indépendance requise | Obligatoire : distinct de l'ascensoriste | Recommandée pour une évaluation objective | Recommandée pour une évaluation objective |
| Référence réglementaire | Décret 2004-964, art. R.134-11 CCH | Pas de cadre réglementaire spécifique | Pas de cadre réglementaire spécifique |
Le bureau de contrôle réalise le contrôle technique prévu par le décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004. Il vérifie l’état de fonctionnement, identifie les anomalies et rédige un rapport d’inspection. La loi impose une stricte indépendance entre le contrôleur et le mainteneur.
Le bureau d’études intervient en amont des travaux. Il conçoit les projets de création, de modernisation ou de remplacement, rédige les cahiers des charges techniques, analyse les offres des ascensoristes et assure le suivi de chantier. Son rôle est celui d’un maître d’œuvre spécialisé.
Le bureau de conseil vérifie que les prestations contractuelles sont effectivement réalisées par l’ascensoriste. Il contrôle l’état de l’installation, signale les défauts non traités et aide le propriétaire à évaluer si le service correspond aux engagements du contrat. Il assiste le propriétaire dans la rédaction du contrat de maintenance et l’accompagne dans la passation des contrats. Cette mission est distincte du contrôle technique.
Quand un bureau de contrôle ascenseur est-il obligatoire ?
Tout propriétaire d’un ascenseur, qu’il soit installé dans un immeuble d’habitation, un ERP ou un local professionnel, doit faire réaliser un contrôle technique de son installation tous les cinq ans. Cette obligation figure à l’article R.134-11 du Code de la construction et de l’habitation.
Le contrôleur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité avec le propriétaire ou l’ascensoriste. La loi ENL du 13 juillet 2006 a renforcé cette exigence : le contrôleur doit remettre au propriétaire une attestation écrite confirmant son indépendance.
Pour les copropriétés, le gestionnaire mandate le bureau de contrôle qui va réaliser le contrôle technique. Si des anomalies sont relevées, le rapport peut être communiqué aux entreprises chargées de les traiter.
Que vérifie le contrôle technique quinquennal ?
Le contenu du contrôle est détaillé dans l’arrêté du 7 août 2012. L’inspection suit la méthodologie PREF.
Méthodologie PREF du contrôle technique
P comme Présence.
Vérification visuelle que les dispositifs de sécurité sont bien installés
Exemples : serrures de portes palières, parachute, limiteur de vitesse, éclairage de secours en cabine, dispositif d’alarme.
R comme Réalisation.
Examen des conditions de mise en œuvre (conformité aux règles techniques, contrôles dimensionnels si nécessaire).
E comme État.
Évaluation de l’état de conservation. Un équipement présent et correctement installé peut être dégradé au point de ne plus remplir sa fonction.
F comme Fonctionnement.
Tests ciblés des dispositifs de sécurité
Exemples: déclenchement du parachute, réaction du limiteur de vitesse, fermeture des portes palières.
Le rapport distingue les anomalies selon leur gravité. Certaines peuvent conduire à une demande de mise à l’arrêt immédiate, notamment lorsqu’un risque grave pour les usagers ou les techniciens est constaté.
Quelles sont les obligations d’entretien des ascenseurs ?
L’entretien est encadré par l’arrêté 2012-674 du 7 mai 2012.
Le propriétaire doit souscrire un contrat d’entretien auprès d’un ascensoriste, sauf s’il assure lui-même l’entretien avec du personnel qualifié.
| Type de bâtiment | Texte de référence | Exigences de protection passive |
|---|---|---|
| ERP (1re à 4e catégorie) | Arrêté du 25 juin 1980, articles CO (construction) et MS (moyens de secours) | Compartimentage adapté au type et à la catégorie, portes coupe-feu EI 30 à EI 60, clapets coupe-feu, stabilité au feu des structures (1h à 1h30 selon hauteur), protection des circulations horizontales |
| ERP avec locaux à sommeil (hôtels, EHPAD, hôpitaux) | Arrêté du 25 juin 1980, dispositions particulières types O, J, U | Exigences renforcées : encloisonnement des circulations, portes coupe-feu EI 30 minimum sur chaque chambre, désenfumage obligatoire, SSI de catégorie A |
| ERP de 5e catégorie | Arrêté du 25 juin 1980, livre IV (PE) | Exigences allégées mais compartimentage des locaux à risques obligatoire, portes coupe-feu sur les locaux de stockage et les chaufferies |
| IGH (≤ 50 m) | Arrêté du 30 décembre 2011, articles GH | Compartiments de 2 500 m² max et 75 m de façade, parois coupe-feu 2 heures, portes coupe-feu EI 60 à EI 120, SAS désenfumés entre compartiments |
| IGH (> 50 m) et ITGH | Arrêté du 30 décembre 2011 | Mêmes exigences que IGH ≤ 50 m, avec colonnes en charge obligatoires et SSIAP permanent |
| Habitation collective | Arrêté du 31 janvier 1986, complété par l’arrêté du 5 février 2013 (effet rétroactif) | Portes palières pare-flamme (PF 1/2h, soit E 30 en classification européenne en 3e famille B et 4e famille), encloisonnement des cages d’escalier, recoupement des combles. Portes coupe-feu BP+FPP obligatoires sur les locaux poubelles, vide-ordures et accès intérieurs au sous-sol (voir détail ci-dessous). |
| ERT (Code du travail) | Articles R4227-1 et suivants du Code du travail | Compartimentage des locaux à risques, portes coupe-feu sur les locaux techniques, chaufferies et stockages. Stabilité au feu adaptée à la hauteur du bâtiment |
| ICPE (installations classées) | Arrêtés types (rubriques ICPE), Code de l’environnement | Exigences spécifiques par rubrique : murs coupe-feu REI 120 entre cellules de stockage, portes coupe-feu EI 120, recoupement des entrepôts tous les 6 000 m² |
L’ascensoriste tient un carnet d’entretien et remet au propriétaire un rapport annuel d’activité listant les interventions réalisées, les pièces remplacées et les observations techniques. Ce rapport constitue un outil de suivi indispensable pour préparer le contrôle quinquennal.
Pourquoi réaliser un audit de maintenance indépendant de l’ascensoriste ?
Le contrat d’entretien engage l’ascensoriste sur un niveau de service. Mais comment vérifier que les prestations contractuelles sont effectivement réalisées ? C’est la question à laquelle l’audit technique répond.
Réalisé par un expert indépendant, l’audit consiste à inspecter l’installation, comparer l’état constaté avec les prestations prévues au contrat et identifier les écarts. L’examen porte sur le fonctionnement général, la conservation des composants, la propreté des locaux techniques (gaine, machinerie, cuvette) et l’état des pièces d’usure. Il porte également sur la conformité de l’équipement et les propositions d’amélioration.
L’audit est recommandé dans trois situations. Lors du renouvellement du contrat d’entretien, il permet de disposer d’un état des lieux contradictoire et objectif avant mise en concurrence. En cours de contrat, il vérifie que le niveau de service correspond aux engagements et permet de pérenniser le fonctionnement et l’investissement. Après des pannes répétées, il aide à déterminer si le problème relève d’un défaut de maintenance ou d’une vétusté nécessitant des travaux de modernisation. Quelques temps après les travaux, Il permet également de s’assurer du maintien de l’état de conservation et de conformité des équipements remplacés pour pérenniser l’investissement.
Les sociétés spécialisées en ascenseur de BATISANTÉ réalisent des expertises ascenseur indépendantes pour les gestionnaires de patrimoine. Chaque audit donne lieu à un rapport détaillé avec hiérarchisation des réserves, communication au mainteneur et suivi des levées de réserves.
Quels travaux de mise en sécurité sont obligatoires ?
La loi du 2 juillet 2003 a rendu obligatoire la mise en sécurité de tous les ascenseurs installés avant le 27 août 2000. Le décret n° 2004-964 a fixé 17 mesures de sécurité réparties en trois tranches de cinq ans, achevées en 2018. L’arrêté du 18 novembre 2004 modifié a défini les prescriptions techniques attendues.
Ces mesures portent notamment sur les serrures de portes palières avec contrôle de fermeture et de verrouillage, le parachute et le limiteur de vitesse, la protection contre les chocs en cabine, le dispositif de téléalarme.
Le contrôle technique quinquennal vérifie que ces mises en sécurité ont bien été réalisées et que les dispositifs sont en état de fonctionnement. Un ascenseur non mis en conformité fait l’objet de mentions spécifiques dans le rapport de contrôle.
Pour les copropriétés, les travaux de mise en sécurité sont votés en assemblée générale. Un bureau d’études ascenseur peut l’accompagner dans la rédaction du cahier des charges et l’analyse des devis.
Comment choisir le bon expert ascenseur ?
Pour le contrôle technique quinquennal, le propriétaire doit s’adresser à un bureau de contrôle indépendant. Le ministère de la Transition écologique publie la liste des organismes reconnus. L’indépendance vis-à-vis de l’ascensoriste est une condition légale, pas une simple recommandation.
Pour un projet de création, de modernisation ou de remplacement, un bureau d’études ascenseur apporte l’expertise en conception et suivi de chantier. Il rédige le programme technique, assiste le maître d’ouvrage dans la consultation des ascensoristes et contrôle l’exécution.
Pour un audit technique, un expert indépendant spécialisé vérifie la qualité du service rendu, sans se substituer à l’ascensoriste.
Dans le cas du contrôle technique, contrôlez les qualifications. L’arrêté du 13 décembre 2004 fixe des critères précis pour les contrôleurs techniquesPour les auditeurs techniques, il n’existe pas de certification obligatoire, mais les organismes sérieux affichent des références vérifiables et des méthodologies documentées.
Questions fréquentes sur l’expertise ascenseur
Qui contrôle les ascenseurs ?
Le contrôle technique réglementaire est réalisé tous les cinq ans par un contrôleur technique indépendant, distinct de l’ascensoriste. Les contrôleurs doivent répondre aux critères de compétence de l’arrêté du 13 décembre 2004. En parallèle, l’ascensoriste réalise des vérifications régulières dans le cadre du contrat d’entretien, mais celles-ci ne remplacent pas le contrôle quinquennal.
Quel est le rôle d'un bureau de contrôle ascenseur ?
Le bureau de contrôle réalise le contrôle technique quinquennal obligatoire. Il inspecte l’installation selon la méthodologie PREF (présence, réalisation, état de conservation, fonctionnement), identifie les anomalies et rédige un rapport remis au propriétaire. Il ne peut ni entretenir ni réaliser de travaux sur l’installation qu’il contrôle.
Quel est l'organisme agréé pour le contrôle des ascenseurs ?
Il n’existe pas d’agrément unique. Plusieurs types d’organismes sont autorisés : organismes accrédités au sens du CCH, personnes morales employant des salariés certifiés selon l’arrêté du 13 décembre 2004, ou personnes physiques elles-mêmes certifiées ou à un organisme habilité dans un des États membres de l’Union européenne ou dans l’un des autres États parties à l’accord sur l’Espace économique européen, chargé d’effectuer l’évaluation de la conformité d’ascenseurs soumis au marquage CE. Le ministère de la Transition écologique publie la liste des bureaux reconnus.
Quelle différence entre contrôle technique et audit technique?
Le contrôle technique quinquennal est une obligation légale portant sur la sécurité de l’installation. Il vérifie la conformité aux exigences réglementaires. L’audit techniqueest une démarche volontaire portant sur la conformité, l’état et la qualité de l’entretien. Il compare les prestations réalisées aux engagements du contrat. Les deux sont complémentaires : le premier identifie les risques de sécurité, le second permet d’accompagner le propriétaire dans la pérennisation du bon fonctionnement et la bonne gestion des dépenses.
BATISANTÉ intervient sur l’ensemble du cycle de vie de vos ascenseurs : contrôle technique réglementaire, expertise et audit technique, accompagnement des syndics et des gestionnaires de patrimoine dans la gestion de leurs parcs. Nos experts produisent des rapports détaillés et assurent le suivi des réserves jusqu’à leur levée. Demandez un devis pour sécuriser la gestion de vos ascenseurs.