Les copropriétés font face à une accumulation de démarches énergétiques depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 : DPE collectif, audit énergétique, PPPT, DTG. Ces diagnostics se chevauchent, se complètent ou se substituent selon les cas, et la confusion est courante chez les syndics comme chez les copropriétaires. Cet article pose les distinctions clairement, détaille le déroulement d’un audit énergétique en immeuble collectif et précise les échéances réglementaires à retenir pour ne pas se retrouver hors délai.
Qu’est-ce qu’un audit énergétique en copropriété ?
Un audit énergétique est une étude approfondie de la performance énergétique d’un bâtiment. À la différence du DPE, qui produit une étiquette de A à G, l’audit va plus loin : comme le DPE il analyse le bâti (murs, toiture, menuiseries, planchers), les équipements (chauffage, ventilation, production d’eau chaude). Il produit ensuite des scénarios de travaux chiffrés, classés par ordre de priorité, avec une estimation des économies d’énergie attendues et informe sur les aides mobilisables pour chaque scénario.
En copropriété, l’audit porte sur les parties communes et les équipements collectifs, mais inclut également des visites d’un échantillon de logements pour évaluer l’état et les caractéristiques des parties privatives (fenêtres, radiateurs, ventilation individuelle). BATISANTÉ, au travers de sa marque EBA spécialisée en performance énergétique, réalise ces audits avec des auditeurs certifiés DPE mention, ce qui garantit la conformité des rapports transmis à l’ADEME. EBA est également qualifiée RGE (sous son nom juridique 01 Contrôle)
Quelle différence entre audit énergétique, DPE collectif et DTG ?
Ces trois diagnostics répondent à des objectifs différents, même s’ils partagent certaines données. Le tableau ci-dessous résume les distinctions qui comptent pour un syndic ou un conseil syndical.
| Critère | DPE collectif | Audit énergétique | DTG |
|---|---|---|---|
| Objectif | Étiquette énergétique du bâtiment (A à G) | Scénarios de travaux chiffrés et priorisés | État technique global du bâtiment + volet énergétique |
| Contenu | Consommations, émissions de CO2, recommandations générales | Consommations, émissions de CO2, 2-3 scénarios de rénovation, coûts, aides | Bilan architectural, réglementaire et énergétique, audit énergétique et ingénierie financière |
| Durée de validité | 10 ans | 5 ans (audit réglementaire vente) | Aucune durée fixée par la loi |
| Quand obligatoire | Copropriétés avec chauffage collectif (> 200 lots depuis 2024, > 50 lots depuis 2025) | Vente de logements classés E, F ou G (individuel). Aussi requis pour les copropriétés avec chauffage collectif > 50 lots | Copropriétés de plus de 15 ans suite à vote en AG (aussi dans le cas de mise en copropriété et de problèmes d’insalubrité) |
| Peut remplacer | Rien (diagnostic de base) | Le DPE collectif si réalisé par un auditeur certifié DPE, apporte des scénarios de travaux | L'audit énergétique (le DTG inclut le PPPT, un audit et l’ingénierie financière) |
| Prix indicatif (en fonction du nombre de bâtiments et de lots) | 1 000 à 4 000 € selon la taille | 3 000 à 10 000 € selon la taille | 5 000 à 15 000 € selon la taille |
Le DTG, plus complet que l’audit énergétique, peut se substituer à ce dernier puisqu’il intègre un volet énergétique. À l’inverse, un audit énergétique seul ne remplace pas le DTG car il ne couvre pas l’état structurel du bâtiment. Pour les copropriétés qui doivent réaliser un PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux), le DPE collectif constitue le socle sur lequel s’appuie l’élaboration du plan pour sa partie énergétique.
Quelles copropriétés doivent réaliser un audit énergétique ?
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a renforcé les obligations énergétiques des copropriétés. Deux dispositifs se cumulent : l’obligation de réaliser un DPE collectif (ou un audit) et l’obligation d’élaborer un PPPT. Les échéances dépendent de la taille de la copropriété.
| Taille de la copropriété | DPE collectif ou audit | PPPT |
|---|---|---|
| Plus de 200 lots | Obligatoire depuis le 1er janvier 2024 | Obligatoire depuis le 1er janvier 2025 |
| Entre 51 et 200 lots | Obligatoire depuis le 1er janvier 2025 | Obligatoire depuis le 1er janvier 2026 |
| 50 lots ou moins | Obligatoire à partir du 1er janvier 2026 | Obligatoire à partir du 1er janvier 2027 |
Les copropriétés dont le chauffage est collectif et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001 sont également concernées par l’obligation d’audit énergétique au sens de l’article L.126-28 du Code de la construction et de l’habitation. En pratique, cela couvre la grande majorité du parc de copropriétés en France.
Comment se déroule un audit énergétique dans un immeuble collectif ?
L’audit énergétique d’un immeuble collectif ne se résume pas à une visite rapide avec un logiciel de calcul. C’est une prestation terrain qui mobilise un auditeur certifié pendant plusieurs jours, de la collecte des documents à la restitution du rapport.
Collecte des documents et préparation
L’auditeur commence par rassembler les documents techniques de la copropriété : plans du bâtiment, factures énergétiques des trois dernières années (chauffage, eau chaude, électricité des communs), contrats d’entretien des équipements, précédents DPE ou diagnostics techniques. Le syndic joue un rôle central dans cette phase, car c’est lui qui détient ces documents et qui organise l’accès au bâtiment.
Visite du bâtiment
La visite couvre les parties communes (chaufferie, toiture, façades, hall, sous-sol, réseaux de distribution) et un échantillon de logements. L’auditeur relève les caractéristiques du bâti (type d’isolation, épaisseur, matériaux), l’état des menuiseries, le type de chauffage et de ventilation, et note les pathologies visibles (ponts thermiques, humidité, défauts d’étanchéité à l’air). Des mesures complémentaires peuvent être réalisées : test d’infiltrométrie, relevés de température….
Analyse et modélisation
Les données collectées sont intégrées dans un logiciel de simulation thermique dynamique. L’auditeur modélise le bâtiment dans son état actuel, puis teste différents scénarios de travaux : isolation des murs par l’extérieur, changement de chaudière, remplacement des fenêtres, installation d’une VMC double flux, etc. Chaque scénario est évalué en termes de gain énergétique, de coût estimatif et de temps de retour sur investissement.
Quelles aides financières pour l’audit et les travaux en copropriété ?
Le coût d’un audit énergétique en copropriété varie de 3 000 à 10 000 euros selon la taille de l’immeuble et la complexité des équipements. Ce montant est réparti entre les copropriétaires au prorata des tantièmes. Plusieurs dispositifs permettent de réduire la facture, tant pour le diagnostic lui-même que pour les travaux qui en découlent.
MaPrimeRénov’ Copropriété finance une part du montant des travaux de rénovation énergétique globale (plafonné à 25 000 € par logement), à condition d’atteindre un gain énergétique d’au moins 35 %. Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) viennent en complément, ainsi que l’éco-prêt à taux zéro collectif qui permet d’emprunter jusqu’à 50 000 € par logement sans intérêts. Des subventions locales (région, département, intercommunalité) s’y ajoutent selon les territoires. L’accompagnement AMO de BATISANTÉ inclut le montage de ces dossiers d’aides, pour que la copropriété mobilise le maximum de financements avant de lancer les travaux.
Comment BATISANTÉ réalise votre audit énergétique de copropriété
BATISANTÉ, au travers de sa marque EBA, dispose de plus de 70 auditeurs certifiés répartis sur tout le territoire. Chaque audit suit un processus validé par un pôle qualité interne composé de thermiciens, d’économistes de la construction et d’ingénieurs du bâtiment. Les rapports sont conformes au Code de la construction et de l’habitation et transmis à l’ADEME dans les délais réglementaires.
Au-delà du diagnostic, l’accompagnement en AMO permet de passer de l’audit aux travaux : montage des dossiers MaPrimeRénov’ Copro, rédaction des cahiers des charges techniques, suivi de l’exécution. Pour les copropriétés qui doivent aussi réaliser un DPE collectif ou un DTG, BATISANTÉ regroupe les prestations pour réduire les coûts et les délais.
Questions fréquentes sur l’audit énergétique en copropriété
Un DPE collectif suffit-il ou faut-il aussi un audit énergétique ?
Le DPE collectif donne une étiquette énergétique au bâtiment, mais ne propose pas de scénarios de travaux détaillés. L’audit énergétique va plus loin en chiffrant les améliorations possibles et en identifiant les aides mobilisables. Les copropriétés de plus de 50 lots avec chauffage collectif dont le DPE est classé F ou G doivent réaliser un audit en complément du DPE. Pour les autres, le DPE collectif peut suffire pour élaborer le PPPT, mais l’audit reste recommandé dès qu’un projet de rénovation est envisagé.
Qui paie l'audit énergétique en copropriété ?
Le coût de l’audit est réparti entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de charges générales. La dépense est votée en assemblée générale à la majorité simple. Pour un immeuble de 50 lots, le coût par copropriétaire se situe généralement entre 60 et 200 euros.
Quelle différence entre le PPPT et l'audit énergétique ?
Le PPPT (Projet de Plan Pluriannuel de Travaux) est un document de planification sur 10 ans qui liste les travaux à prévoir dans la copropriété, avec une estimation des coûts et un échéancier. Il s’appuie sur un DPE collectif. L’audit énergétique, lui, détaille les scénarios de rénovation thermique.
Combien de temps dure un audit énergétique en copropriété ?
La durée totale, de la collecte des documents à la remise du rapport, est généralement de deux à trois mois. La visite sur site elle-même prend une à deux journées selon la taille de l’immeuble. Le délai le plus variable est la phase de collecte documentaire, qui dépend de la réactivité du syndic pour transmettre les factures et les plans.
L'audit énergétique peut-il être réalisé en même temps que le DTG ?
Oui, et c’est même recommandé pour éviter de payer deux visites séparées. Le DTG incluant un volet énergétique, un prestataire comme BATISANTÉ peut réaliser les deux dans une seule mission, ce qui réduit le coût global et simplifie la gestion pour le syndic. L’offre audits et diagnostics énergétiques de BATISANTÉ couvre l’ensemble de ces prestations.